Em setembro, foi publicada a Instrução Normativa nº 2.222 (IN RFB nº 2.222/2024), que dispõe sobre a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim) de que tratam os arts. 6º a 8º da Lei nº 14.973/2024.

Conforme previsto na Lei nº 14.973/2024, as pessoas físicas residentes no Brasil poderão optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) para o respectivo valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF), à alíquota de 4%.

Os valores decorrentes da atualização serão considerados como acréscimo patrimonial na data em que o pagamento do imposto for efetuado e deverão ser incluídos na ficha de bens e direitos da DAA relativa ao ano-calendário de 2024 como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel.

Para as pessoas jurídicas também é possível a opção pela atualização do valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição. Nesse caso, incidirá o Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) à alíquota definitiva de 6% e a Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL) à alíquota de 4%.

Destaca-se que os valores decorrentes da atualização, tributados nesta modalidade, não poderão ser considerados no cálculo da depreciação, amortização ou exaustão da pessoa jurídica, bem como não será permitida a aplicação de deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença apurada.

Poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis em geral (i) situados no Brasil; (ii) situados no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior – Abex; (iii) que façam parte do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal e (iv) que façam parte do patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física detentora esteja obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua DAA.

Em contrapartida, não poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis (i) pertencentes à pessoa física que não tiverem sido declarados na DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, apresentada até o dia 31.5.2024; (ii) pertencentes à pessoa jurídica que não tiverem sido declarados na Escrituração Contábil Fiscal (ECF) relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31.7.2024; (iii) adquiridos no curso do ano-calendário de 2024; e (iv) alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da atualização.

A opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado será formalizada mediante preenchimento da declaração através do Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) e do pagamento integral dos tributos (IRPF para pessoas físicas e IRPJ e CSLL para as jurídicas) a partir de 24.9.2024.

 No caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos quinze anos contados da data da atualização, o ganho de capital deverá ser apurado mediante a aplicação de fórmula específica estabelecida na Instrução Normativa. Essa fórmula considera o tempo decorrido entre a data da atualização até a alienação, de sorte que quanto maior o tempo transcorrido entre a atualização e venda, maior será o impacto da atualização do contribuinte. Os efeitos da atualização apenas serão integralmente reconhecidos caso a alienação ocorra a partir de 180 meses do momento da opção respectiva (por esta atualização).

A IN ainda dispõe que, na alienação de imóvel atualizado para o valor de mercado, aplicam-se os percentuais ou os fatores de redução correspondentes às parcelas do ganho de capital dos custos CAA (custo do bem imóvel antes da atualização) e DTA (diferença entre o valor do imóvel atualizado e o valor de seu custo), observando-se que (i) a redução correspondente a cada custo é determinada em função da data de aquisição ou atualização e aplicada sobre a parcela do ganho de capital a ela correspondente; e (ii) a parcela do ganho de capital correspondente a cada parte é determinada aplicando-se, sobre o total do ganho de capital, o percentual resultante da relação entre o custo da parte objeto da redução e o custo total do imóvel, ou entre a área da parte objeto da redução e a área total do imóvel.

Por fim, a opção pela atualização poderá ser realizada até o dia 16.12.2024.

A IN apresenta algumas lacunas, e as vantagens e desvantagens da opção de atualização devem ser analisadas caso a caso, a partir de simulações e intenções de alienação (ou não) dos imóveis no curto e médio prazos.

A equipe tributária do Vella Pugliese Buosi e Guidoni Advogados está à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos acerca do tema abordado.